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    住建部发文 买房和公摊说再见

    发布时间:2019-02-26 15:03:07来源新华网编辑闫继华 评论

    住宅项目规范征求意见稿建议住宅应以套内面积交易 专家若实现有助长远发展

    2月18日住房和城乡建设部官方网站发布关于城乡给水工程项目规范等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知其中住宅项目规范(征求意见稿)的第二部分246条指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交?#20303;?/p>

    虽然住建部发布的只是规范性文件的征求意见稿但还是引发了市场热议许多业内人士将其解读为我国废除房地产交易中“公摊面积”的一个信号

    乱象

    买100平方米得70平方米

    公摊面积缺少标准

    目前我国公摊的测算主要是依据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准房产测量规范?#20998;?#34892;房产测量规范?#25151;?#20998;摊的公用建筑面积即公摊面积为大堂公共?#30424;?#36208;廊过道电楼梯前厅楼梯间电梯井电梯机房垃圾道管道井水泵房消防通道变配电室值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房

    不少房地产业内人士表示“公摊面积”的概念就是源自香港楼市但在2013年起香港实行住宅物业销售新规“公摊面积”被逐步?#29616;?/p>

    目前我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易这样会出现同一项?#24247;?#24314;筑面积相同而套内使用面积不同的问题加剧了购房者和开发商的矛盾部分业内专家认为公摊面积是房地产市场“最不透明的一项?#21103;?rdquo;

    去年8月新华每日电讯曾刊发买100平方米得70平方米公摊面积七大乱象?#26041;?#38706;公摊面积带来的种种指出在当前全国房价企稳的情况下部分房地产开发商为获利频频打起住房公摊面积的主意“买100平方米得70平方米”个别商品房公摊面积比例甚至超过50%公摊面积“猫腻”?#29616;?#24433;响了群众的居住获得感

    新华社亦发表评论买100平方米房子只得70平方米 “公摊面积”让我们很受伤?#20998;?#20986;公摊面积缺少标准管理混乱不仅会让消费者在购房时需支付更多房款更使之在未来要支出物业费取暖费等更多成本而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台购房者遭遇到的问题还将进一步加剧产生的各类矛盾也将愈发尖锐

    分析

    各地公摊系数不一

    给购房者带来价格错觉

    公摊的具体面积在各个城市也有所不同中原地产首席分析师张大伟介绍很多人看深圳的住房单价高其实是因为深圳“偷面积”变相赠送阳台等住宅面积部分比较多以?#26412;?#20026;例平均单套房?#23665;?#38754;积在121.8平方米而深圳则只有100平方?#20303;?#23454;际原因并非?#26412;?#30340;套内面积更大而按照建筑面积计算?#26412;?#30340;房价明显被摊平了从全国看公摊系数在15%-25%的比较普遍部分不规范的城市有超过30%的住宅公摊系数

    以?#26412;?#19968;套最近入市的商品房住宅为例实际商品房住宅的套内面积是141平方米但增加公摊后就变成了173.7平方米多出了18%的公摊面积而平均单价也从套内的10.8万元变成了8.8万元降低了19%这给购房者带来价格的错觉如果按照套内面积计算?#26412;?#30340;“房价数值”恐怕还要增加20%左右

    国外房地产市场有无公摊实际上国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积国内?#28304;?#34429;无统一规定实际操作中却普遍采用建筑面积计价张大伟认为国外基本都是街区制公共部分都是政府维护的多国内出现公摊的核心主要都是小区制公?#37096;?#38388;建设依赖开发商开发商只能从业主身上“薅羊毛”

    观察

    可学重庆经验

    最大限度减少交易纠纷

    重庆是我国目前重点城市中唯一强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的地?#20581;?/p>

    早在2002年6月重庆人大常委会就通过了重庆市城镇房地产交易管理条例?#32602;?#35201;求商品房现售和预售以套内建筑面积作为计价依据商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施该条例于当年8月1日施?#26657;?#23459;告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策不按这一计价依据销售的开发商将由房地产行政主管部门责令改正并处以商品房交易金额5%-10%的罚款

    谈及重庆为?#25105;?#20570;强制改革商品房计价方式的“先驱”时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长的曾强在接受?#25945;?#37319;访时表示“最大的?#24247;?#22312;于让消费者明明?#35013;?#36141;房最大限度地减少房地产交易纠纷保护购房者的合法权益”

    张大伟表示国内有很多独有少有的房地产交易现象?#28909;?#20844;摊计价期房销售二手房双边代理?#28216;?#26469;趋势看这些都随着房地产市场发展或有改变?#30446;?#33021;性

    易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监严跃进表示房产税按套内面积征收引发民怨较小从购房者的角度来看在买房时少了一个顾虑从更长远的观点看未来要建设开放式街区小区环?#24120;?#20844;?#39184;?#36947;部分该如何征税会否增加公摊面积如?#20301;?#35299;社会矛盾都值得深思

    专家认为住建部此次发布的住宅项目规范征求意见稿虽然离真正废除“公摊面积”还很远但能够在市民中引发广泛的关注和讨论说明我国在法律层面真正废除“公摊面积”的时机已经到来

    专家释疑

    规范能否取消公摊

    张大伟认为这只是一个工程建设规范公开征求意见稿距离正式文件还很遥远即使成为正式文件也不确定是建议标准还是规定强制标准从政策内容看包括了住宅商业工程建设?#30830;?#26041;面面包括全装修交付等?#26085;?#31574;这些政策起码5年内落地可能性非常小

    专家认为这是一个针对工程建设方面的标准规范?#38469;?#30340;主要是工程建设方面我国商品住宅交易?#26041;?#30340;主要依据是商品房销售管理办法?#32602;?#35201;取消“公摊面积”首先需要修改的是商品房销售管理办法?#32602;?#25110;者在更高层面上进行立法或者修法

    取消后导致房价上涨

    张大伟表示是否套内计价政策对于购房者实?#20351;?#25151;成本基本无影响主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商套内面积计价影响最大的是期房销售对于现房和二手房购房者更容易计价另外对于购房者而言物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低

    带公摊房屋价值缩水

    一名业主提出套内计价推行之后不动产登记的确权范围是否会改变专家表示二手房的价值不会因此减少市场价500万元公摊20%的100平方米的二手房如今算按照80平方米的套内面积计价肯定不会降价到400万元而是继续按照500万元的价格出售

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